Casa di studenti o stanze in affitto accanto: parlare di rumore e disordine senza litigare

La casa accanto è affittata stanza per stanza. A volte studenti, a volte giovani lavoratori, e ogni pochi mesi qualcuno trasloca. Di per sé nessun problema, ma quello che nota si somma: voci in cortile fino a dopo mezzanotte, musica attraverso il muro, cinque biciclette appoggiate alla Sua facciata, un sacco della spazzatura che da giorni sta accanto al bidone. E quando vuole dire qualcosa, non sa a chi.

Perché è così difficile

Con una famiglia accanto può parlare con una persona. In una casa di studenti è diverso:

• Nessuno si sente responsabile. Sei inquilini, sei ritmi, e androne e portone sono di tutti, quindi di nessuno.

• Preso singolarmente, nessuno fa niente di strano. Tornare tardi una volta è normale; una porta sbattuta sei volte a notte, no.

• Gli accordi evaporano. Quello che concorda con gli inquilini di quest’anno, i prossimi non lo sanno.

• Il proprietario non abita lì. Lo viene a sapere solo se glielo dice Lei.

In più si scivola facilmente nei pregiudizi: “studenti, quindi feste”. La maggior parte degli inquilini non ha idea di come si senta la loro casa dalla Sua parte.

Parli prima con gli inquilini

Cominci dalle persone, non dal proprietario. Un biglietto per tutta la casa funziona spesso meglio che parlare con un inquilino che, proprio quella sera, non c’era. Descriva cosa ha notato, quando e con quale effetto, e chieda un accordo concreto:

“Ciao a tutti del numero 12, abito accanto. Venerdì scorso c’è stata musica e si è parlato in cortile fino all’una e mezza circa; abbiamo dormito male. Sarebbe possibile continuare dentro dopo le 23? E a chi di voi è meglio che mi rivolga se c’è qualcosa?”

L’ultima domanda è la più importante: una persona di contatto con un numero di telefono evita di suonare al campanello all’infinito.

Cosa può chiedere e concordare

Resti su cose piccole e fattibili. Accordi che spesso funzionano:

• Un orario fisso dopo il quale fuori c’è silenzio, per esempio le 23 nei giorni feriali.

• Un avviso in anticipo quando è prevista una festa, con un orario di fine.

• Un posto fisso per le biciclette, dietro la casa o in cantina, non davanti alla Sua finestra.

• La spazzatura fuori solo nei giorni di raccolta e un’occhiata veloce ad androne e pianerottolo se sono in comune.

• Una persona di contatto che passi gli accordi ai nuovi coinquilini.

Chieda al proprietario o all’amministratore di inserire questi accordi nel regolamento. Così sopravvivono al prossimo trasloco.

Cosa dicono le regole in Italia?

Affittare stanze a studenti è una forma di locazione del tutto normale e non richiede il consenso dei vicini. Le immissioni di rumore che superano la normale tollerabilità, però, non vanno tollerate (articolo 844 del Codice civile); molti regolamenti condominiali e di polizia urbana fissano orari di quiete, spesso dopo le 22 o le 23, e regole su biciclette e rifiuti negli spazi comuni. Il regolamento condominiale vincola anche gli inquilini, e per le violazioni l’assemblea può applicare sanzioni fino a 200 euro, in caso di recidiva fino a 800 euro (articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile).

Il proprietario deve attivarsi se i suoi inquilini disturbano; per questo ha senso coinvolgerlo. Una festa ogni tanto raramente supera la normale tollerabilità; il rumore notturno ripetuto può essere valutato diversamente. Si tratta di informazioni generali e non di consulenza legale; verifichi il regolamento del Suo Comune e del condominio.

Tenga un registro

Annoti ogni volta data, ora di inizio e di fine, cosa ha sentito o visto e l’effetto: sveglio, impossibile passare nell’androne. Non scriva nomi o supposizioni su singoli inquilini e non fotografi le persone. Annoti anche le settimane tranquille. Così vedrà se si tratta di episodi isolati o di uno schema, e avrà qualcosa di concreto per il proprietario o il Comune.

Dalla pratica

Il proprietario non può semplicemente voltarsi dall’altra parte. Secondo la Corte di Cassazione (sentenza n. 3698 del 2014, citata da Idealista), il locatore può rispondere verso il condominio dei disturbi causati dai suoi inquilini se non dimostra di aver fatto il possibile per interromperli, per esempio con diffide o con la richiesta di sfratto. L’amministratore può scrivere al proprietario e agli inquilini, chiedere l’intervento delle forze dell’ordine e, con l’autorizzazione dell’assemblea, applicare le sanzioni del regolamento (fonte: Idealista, il proprietario è responsabile del comportamento dell’inquilino?). La lezione: una lettera datata al proprietario, con il Suo registro allegato, lo mette nella condizione di dover agire.

Se non riuscite a risolvere insieme

• Scriva al proprietario o all’amministratore. Alleghi il registro e chieda un regolamento scritto e un contatto per i vicini.

• Si rivolga a un organismo di mediazione. Per le liti condominiali la mediazione è spesso un passaggio obbligatorio prima di una causa.

• Segnali i rumori notturni ripetuti alla polizia locale del Suo Comune.

• In caso di minacce o pericolo, chiami il 112.

Aiuto per il primo messaggio

Con il pacchetto CalmNotes per la casa di studenti o le stanze in affitto accanto ha messaggi di esempio modificabili per tutta la casa, un promemoria, un terzo messaggio, indicazioni sulle regole e un registro. Legga di più sulla pagina casa di studenti o stanze in affitto accanto.

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Trovare un sostegno adeguato — Scopra chi può aiutarla nella sua situazione.