Ferienwohnung im Haus: Was tun bei Lärm durch wechselnde Gäste?

Freitagabend, kurz vor Mitternacht: Rollkoffer rattern durchs Treppenhaus, jemand sucht laut nach dem Schlüsselsafe, und nebenan beginnt eine kleine Party. Am Montag sind die Gäste weg, am Mittwoch kommen neue. Wenn eine Wohnung in Ihrem Haus als Ferienwohnung vermietet wird, kann das sehr zermürbend sein. In diesem Artikel lesen Sie, warum die Verantwortlichen das oft gar nicht mitbekommen, wie Sie das Thema freundlich ansprechen, was Sie konkret vereinbaren können und welche Regeln in Deutschland gelten.

Warum es oft niemand merkt

Wer eine Wohnung an Feriengäste vergibt, wohnt meist nicht selbst im Haus. Die Gäste wiederum kennen weder die Hausordnung noch die Nachbarn und bleiben nur ein paar Nächte. Für sie ist es Urlaub, für Sie ist es Alltag. Dazu kommt: Geräusche, die für Gäste normal wirken, etwa Koffer auf der Treppe oder Gespräche auf dem Balkon um 23 Uhr, hören Sie jede Woche aufs Neue.

Es lohnt sich deshalb, zuerst die Person zu erreichen, die die Wohnung anbietet oder verwaltet. Oft hängt ein Name am Briefkasten, oder die Hausverwaltung kann den Kontakt herstellen.

So sprechen Sie es freundlich an

Beschreiben Sie, was Sie wahrnehmen, und nicht, was Sie über die Person denken. Bleiben Sie konkret und schlagen Sie eine Lösung vor.

„Guten Tag, ich wohne im zweiten Stock direkt unter Ihrer Wohnung. Mir ist aufgefallen, dass die Gäste oft spät in der Nacht ankommen und es dann im Treppenhaus und in der Wohnung recht laut wird, zuletzt am Samstag gegen 0:30 Uhr. Ich weiß nicht, ob Sie das mitbekommen. Wäre es möglich, die Gäste auf die Ruhezeiten im Haus hinzuweisen? Ich würde mich freuen, wenn wir das gemeinsam lösen.“

Was Sie konkret vereinbaren können

• Hausregeln für Gäste. Ein kurzer Hinweis in der Wohnung und in der Buchungsbeschreibung auf Ruhezeiten und die Hausordnung.

• Ein Ansprechpartner. Eine Telefonnummer, unter der Sie bei akuten Störungen jemanden erreichen.

• Ankunft und Schlüsselübergabe. Späte Anreisen möglichst leise organisieren, zum Beispiel mit klarer Wegbeschreibung, damit niemand nachts klingeln oder suchen muss.

• Keine Partys. Eine klare Regel in den Buchungsbedingungen, dass Feiern in der Wohnung nicht erlaubt sind.

• Ein Nachgespräch. Nach ein paar Wochen kurz austauschen, ob es besser geworden ist.

Was sagen die Regeln?

Mietwohnungen: Ein Mieter darf die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters nicht Dritten überlassen, auch nicht durch Untervermietung (§ 540 BGB). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine allgemeine Untervermietungserlaubnis ohne besondere Anhaltspunkte nicht die tageweise Vermietung an Touristen umfasst (BGH, VIII ZR 210/13). Sind Sie selbst Mieter, ist Ihr Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 BGB). Er ist deshalb Ihr erster Ansprechpartner.

Eigentumswohnungen: Jeder Wohnungseigentümer darf die anderen nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen (§ 14 WEG). Ob Ferienvermietung erlaubt ist, hängt von der Teilungserklärung und den Vereinbarungen ab. Nach einem Urteil des BGH kann die kurzzeitige Vermietung nachträglich nur mit Zustimmung aller Eigentümer verboten werden, gegen konkrete Störungen durch Gäste können Eigentümer aber vorgehen (LTO zu BGH, V ZR 112/18).

Zweckentfremdungsverbot: Manche Städte schützen Wohnraum durch eigene Regeln. In Berlin darf Wohnraum nur mit Genehmigung des Bezirksamts für andere als Wohnzwecke genutzt werden, und ein Verdacht kann online gemeldet werden (Bezirksamt Pankow). In München gilt die Nutzung als Ferienwohnung für mehr als acht Wochen im Kalenderjahr als Zweckentfremdung (Landeshauptstadt München). Was in Ihrer Stadt gilt, erfahren Sie beim Wohnungsamt.

Nachtruhe: Viele Bundesländer regeln die Nachtruhe in ihren Immissionsschutzgesetzen. In Nordrhein-Westfalen etwa sind von 22 bis 6 Uhr Betätigungen verboten, die die Nachtruhe stören können (LImSchG NRW, § 9).

Dieser Artikel ist keine Rechtsberatung. Beratung erhalten Sie zum Beispiel bei einem Mieterverein vor Ort oder bei einer Anwältin bzw. einem Anwalt.

Halten Sie fest, wann es passiert

Ein sachliches Protokoll hilft Ihnen, Muster zu erkennen und später ruhig zu argumentieren. Notieren Sie Datum, Uhrzeit, was Sie gehört haben und welche Auswirkung es hatte, etwa „ab 0:30 Uhr laute Musik, bis 2 Uhr wach“. Nutzen Sie dafür gern unser kostenloses Excel-Protokoll. Bleiben Sie bei den Fakten, machen Sie keine Aufnahmen von den Gästen oder der Wohnung, und stellen Sie keine Vorwürfe in Nachbarschaftsgruppen oder Bewertungsportale.

Wenn Sie gemeinsam nicht weiterkommen

Als Mieter wenden Sie sich schriftlich an Ihren Vermieter oder die Hausverwaltung. Als Eigentümer ist die WEG-Verwaltung zuständig, und das Thema kann auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung. Besteht der Verdacht einer ungenehmigten Ferienwohnung, ist das Wohnungsamt Ihrer Stadt die richtige Stelle. Für ein vermittelndes Gespräch können Sie eine Schiedsperson oder eine Mediation einschalten. Bei Bedrohung oder Gewalt rufen Sie sofort die Polizei unter 110 oder den Notruf 112.

Hilfe bei der ersten Nachricht

Mit dem CalmNotes-Paket zur Ferienwohnung im Haus erhalten Sie bearbeitbare Beispielnachrichten an die vermietende Person oder Verwaltung in kurzer, mittlerer und ausführlicher Form, dazu eine Erinnerung, ein drittes Schreiben und ein Excel-Protokoll. Möchten Sie die Wohnungseigentumsverwaltung oder Ihren Vermieter informieren, hilft das CalmNotes-Paket für die Meldung an die Wohnungseigentumsverwaltung oder das CalmNotes-Paket für die Meldung an den Vermieter. Weitere Pakete finden Sie unter Deutsche Pakete.

Wählen Sie einen passenden nächsten Schritt

Unterlagen und Hilfsanfrage vorbereiten — Ordnen Sie Ihre Informationen und bereiten Sie eine Hilfsanfrage vor.

Passende Unterstützung finden — Erfahren Sie, wer Ihnen in Ihrer Situation helfen kann.